Tipy a rady

---

---

1. Pohledávka a prodej bytu

Vlastník bytu přestal hradit příspěvky do fondu oprav i zálohy na služby a SVJ chce řešit situaci soudní cestou. Je zřejmé, že dlužník nebude schopen dluh uhradit, neboť se každý měsíc zvyšuje, a navíc má dluhy i u jiných subjektů. Pokud by se pohledávka řešila prodejem jeho bytu, bude mít právo tento byt i nadále užívat, nebo mu užívací právo zanikne a on bude muset byt trvale vyklidit a opustit? V bytě má bydliště i jeho nezletilé dítě a matka, která je ve starobním důchodu.

Odpověď: V popsaném případě je užívací právo aktuálního vlastníka jednotky odvozeno od jeho vlastnického práva k ní. Z toho vyplývá, že pokud vlastnické právo zanikne (v důsledku nuceného prodeje jednotky), zaniká užívací právo aktuálního vlastníka jednotky. Teoreticky tak aktuálnímu vlastníkovi jednotky vzniká povinnost ji po prodeji vyklidit. V praxi však k dobrovolnému vystěhování dlužníka bytu většinou nedochází a nový vlastník je obvykle nucen domáhat se vyklizení jednotky prostřednictvím žaloby na vyklizení. V ní se bude nový vlastník domáhat toho, aby aktuální vlastník, který již nadále nemá žádný právní titul k užívání jednotky, tuto jednotku vyklidil.

2. Vystavování faktur

Rádi bychom věděli, zda jako SVJ můžeme vystavovat faktury, např. za pronájem plochy?

Odpověď: Podle § 9a odst. 1 písm. c) ZOVB je společenství oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech nájmu společných částí domu. V této souvislosti může nájemci vystavovat i příslušné doklady (termín „faktura“ není nikde definován). Nájemné ze společných částí domu však není výnosem SVJ, ale příjmem jeho členů – vlastníků jednotek v domě – mezi něž se rozdělí podle jejich spoluvlastnických podílů.

3. Hlasování o prominutí penále

Členovi SVJ, který neplatil zálohy na správu a opravy, bylo vyměřeno výměrem penále dle stanov. Člen požádal o prominutí penále. Prosím o sdělení, který orgán SVJ (výbor nebo shromáždění) může odhlasovat prominutí penále a jakou většinou?

Odpověď: V souvislosti s prominutím příslušenství (penále) je třeba rozlišovat mezi jednáním jménem SVJ navenek a schvalováním takového jednání v rámci SVJ jako právnické osoby. V daném případě bude úkon související s prominutím penále (např. písemné prominutí) činit statutární orgán SVJ, neboť pouze jeho prostřednictvím může SVJ jakékoliv právní úkony činit.

4. Co lze hradit z fondu oprav?

Lze z fondu oprav hradit nákup nářadí, provoz telefonu, nákup benzínu pro cestu na školení? Lze hradit občerstvení bez toho, že nakládání s fondem je takto definováno ve stanovách SVJ?

Odpověď: Není jasné, co se zde míní fondem oprav. Náklady na správu domu, vč. nákladů souvisejících s existencí právnické osoby – SVJ se obecně hradí z příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku. Někdy se nesprávně používá termín „příspěvek do fondu oprav“ pro označení celého tohoto příspěvku, jindy pro označení části příspěvku účelově určeného pouze na financování oprav, příp. modernizaci a rekonstrukci společných částí domu. Principy tvorby a použití tohoto účelového zdroje zákon o vlastnictví bytů neupravuje a jejich úprava je na stanovách SVJ nebo jiném jeho vnitřním předpisu, příp. na rozhodnutí shromáždění vlastníků.

5. Založení SVJ

Dům je ve vlastnictví 8 spoluvlastníků (celkem podíl 32/48) a zbývajících 16/48 vlastní MÚ na nebytové prostory. Mohou spoluvlastníci založit SVJ a za jakých podmínek?

Odpověď: Z položeného dotazu vyplývá, že „spoluvlastnictví“ domu vymezené shora uvedenými podíly je odvozeno od toho, že jednotlivé jednotky v domě jsou ve vlastnictví celkem devíti různých osob, z nichž osm vlastní různé jednotky a obec vlastní nebytové prostory. V opačném případě by nebylo možné hovořit o vlastnictví obce odvozené konkrétně od nebytových prostor. Je-li popsaný předpoklad správný, lze dospět k závěru, že společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba v daném případě již zřejmě vzniklo. Obecně totiž platí, že SVJ není ze strany vlastníků jednotek v domě zakládáno, ale vzniká při splnění zákonných podmínek bez dalšího, tedy přímo ze zákona. Pokud jsou zákonné podmínky dány, SVJ vznikne bez ohledu na to, zda s tím vlastníci jednotek v domě souhlasí či nikoliv. Tyto zákonné podmínky jsou vymezeny v zákoně o vlastnictví bytů.

6. Splácení úvěru dědici

SVJ je poskytnut úvěr na opravu střechy. Jelikož převážná část spoluvlastníků jsou důchodci, otázka spočívá ve způsobu zajištění splácení při eventuálním dědictví nebo prodeji bytu?

Odpověď: Popsanou problematiku poměrně jednoznačně upravuje sám zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Jednou z povinností spojených s jednotkou je i ručení jejího vlastníka za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytu). Takovým závazkem je nepochybně i závazek ke splácení úvěru poskytnutého SVJ. To znamená, že pokud si SVJ vzalo úvěr na opravu střechy, ručí vlastníci jednotek v domě za splácení takového úvěru, a to ve výše uvedeném poměru. Pokud některý z vlastníků svou jednotku prodá, přebírá nabyvatel této jednotky závazek z ručení po něm.

7. Souhlas při rekonstrukci bytu

Rád bych se zeptal, zda v rámci SVJ potřebuji souhlas všech spoluvlastníků při rekonstrukci (modernizaci) bytu, kterou budu zajišťovat na základě „ohlášky“, nebo stavebního povolení. Rozhodně nebudu zasahovat do společných částí domu.

Odpověď: Pokud nebudete zasahovat při modernizaci bytu do společných částí domu, nepotřebujete souhlas ostatních vlastníků. Pouze jste vázán ustanovením § 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytu, tedy nesmí Vaší činností dojít k ohrožení výkonu vlastnických práv ostatních vlastníků. Zde podpůrně platí ustanovení občanského zákoníku o ochraně vlastnických práv, zejména tedy § 127 odst. 1.

8. Pojištění domu

Náš dům byl zkolaudován v roce 2004, zajímal by nás způsob pojištění. Dají se pojistit i společné části domu?

Odpověď: Předpokládám, že se jedná o dům, ve kterém jsou byty družstevní nebo v osobním vlastnictví. V tomto případě je takový dům zaštítěn Bytovým družstvem či SVJ a je povinností ze zákona mít tento dům pojištěný. Zákonné základní pojištění obsahuje pojištění na živel a pojištění odpovědnosti. Naprosto ideální je, když má každý majitel bytu ještě pojištění domácnosti, ale to už povinné samozřejmě není. Podmínky pojištění jsou u každé pojišťovny jiné, těžko zodpovědět dotaz, zda jsou u každé pojistné smlouvy pojištěny stavební součásti, a ne každá pojišťovna pojišťuje sdružený živel, i když současný trend je takový, že balíček všech forem živelních katastrof má už každá slušná pojišťovna. Též doba pojištění může být různá, i když v dnešní době mají velké pojišťovny majetkové smlouvy na dobu neurčitou. Důležité jsou také pojistné částky, aby nedošlo k podpojištění, které pojišťovny trestají krácením plnění. Tady by se nemělo šetřit a myslet si, že se pojišťovna dá tzv. obejít.

9. Členem SVJ nevlastník

Může být za člena výboru SVJ zvolena fyzická osoba, která není vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytové jednotky, je manželem (manželkou) vlastníka bytové jednotky a bydlí s ním trvale ve společné domácnosti?

Odpověď: Podle § 9 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, členství ve společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) vzniká a zaniká současně s převodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství. Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník, které volí shromáždění vlastníků jednotek. Z těchto ustanovení lze dovodit, že členem výboru může být pouze vlastník jednotky (nikoliv manžel, tím méně děti nebo rodiče, byť v bytě trvale bydlí).

10. Podíl zesnulého člena

Je možné nepočítat spoluvlastnický podíl zemřelého člena, když ještě není vyřízeno dědické řízení? Kdo za něj rozhoduje?

Odpověď: V případě smrti fyzické osoby, která byla vlastníkem bytové jednotky, sice vlastnictví této osoby její smrtí zaniká, stejným okamžikem však do práv a povinností vlastníka ve vztahu k bytové jednotce vstupuje osoba, která po zemřelém bytovou jednotku zdědí. Nenastává tedy žádné mezidobí, kdy by bytová jednotka nebyla ve vlastnictví nikoho, vlastník jednotky v každém jednotlivém okamžiku existuje. Nelze tedy ignorovat spoluvlastnický podíl této osoby a nepřehlédnout k němu při rozhodování shromáždění vlastníků.

11. Energetická náročnost

Bude SVJ v domě (rok výstavby 1960, dodávka tepla horkovod, celková podlahová plocha je vyšší než 1000 m2) nuceno do 31. 12. 2008 zajistit tzv. průkaz energetické náročnosti budovy? Nebo se tato povinnost vztahuje pouze na nově postavené budovy? Co se rozumí pod pojmem celková podlahová plocha? Je to součet podlahových ploch bytů, nebo se započítává i plocha společných prostor?

Odpověď: Energetická certifikace budov je jedním ze základních požadavků směrnice č. 2002/91/ES, o energetické náročnosti budov, kterou ČR převzala do svého právního řádu zákonem č. 177/2006 Sb., o hospodaření energií. Povinnost provést energetickou certifikaci budovy, zakončenou průkazem energetické náročnosti, má vlastník budovy vždy po dokončení nové budovy nebo stávající (existující) budovy po jejich významné obnově, při prodeji nebo pronájmu. Povinnosti vlastníka budovy se vztahují i na společenství vlastníků bytů a nebytových prostor v bytovém domě a na bytové družstvo. V daném případě na objekt z roku 1960 se povinnost nevztahuje, pokud nebude modernizován, pronajímán či prodáván. Celková podlahová plocha je podle § 2 písmeno p) podlahová plocha všech podlaží budovy vymezená mezi vnějšími stěnami, bez neobyvatelných sklepů a oddělených nevytápěných prostor. Jde tedy o ukazatel, který má hodnotu vyšší než tazatelem uváděný součet podlahových ploch bytů, který se používá při rozúčtování tepla.

12. Výběrová řízení

Musí SVJ provádět výběrová řízení na dodavatele oprav a údržby společných částí domu? Pokud ano, od jakého objemu finančních prostředků?

Odpověď: Úprava je obsažena v zákoně č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách. Výběrové řízení musí provádět tzv. zadavatel. Za zadavatele veřejné zakázky (dále jen „zadavatel“) se pro účely tohoto zákona považuje veřejný, dotovaný a sektorový zadavatel. SVJ by muselo vyhlásit výběrové řízení pokud by na uvedené činnosti mohlo být považováno za dotovaného zadavatele. Podmínky výběrového řízení pak upravují jednotlivé dotační tituly státních podpor.

13. Reklamace stavebního díla

Jak postupovat při nesplnění termínu odstranění vad stavebního díla zhotovitelem, který uznal reklamaci jako opodstatněnou a současně stanovil termín odstranění?

Odpověď: Jednou ze základních povinností zhotovitele dle smlouvy o díle je provést dílo řádně a tedy bez vad. V případě, že zhotovitel tuto svou povinnost poruší, vznikají objednateli tzv. nároky z vady díla. To, jaké konkrétní nároky objednatel vůči zhotoviteli má, je do určité míry závislé na právním režimu konkrétní smlouvy o dílo – smlouva o dílo totiž může být (v závislosti na tom, zda jsou strany podnikatelé, a v závislosti na jejich dohodě) uzavřena jak podle občanského zákoníku, tak i podle zákoníku obchodního.

14. Okna – společná část domu

Jsme správce objektu a chtěli bychom vědět, zda jsou společnými prostorami okna v bytech jednotlivých vlastníků. Pokud ano, jakým zákonem je toto vymezení stanoveno?

Odpověď: Zákon o vlastnictví bytů v § 2, který vymezuje pojmy pro účely tohoto zákona, neuvádí okna pod písmenem g) mezi příkladným způsobem vyjmenovanými společnými částmi domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek: z toho vyplývá, že zákon č. 72/1994 Sb., tuto otázku jednoznačně neřeší. Ministerstvo se přiklání k názoru, že i okna jsou společnou částí domu, neboť jsou obdobně jako lodžie či terasy a balkóny součástí vnějšího pláště budovy, který je bezesporu společnou částí domu: opravu, případně výměnu oken, lze hradit z výše uvedených zálohově skládaných prostředků vlastníků jednotek na tzv. fond oprav.

Zdroj Verlag Dashofer – příručka Společenství vlastníků jednotek aktuálně